房地产税收格局生变：交易环节收缩、持有环节稳健，"存量时代" 特征显现

财政部最新发布的前三季度数据显示，房地产相关税收呈现鲜明的 "两极化" 走势：交易环节的契税、土地增值税同比均下降 14.5%，而持有环节的房产税同比增长 6.3%、城镇土地使用税增长 3.3%。土地出让收入同比降幅更达 27.9%。数据背后，是房地产税制从 "交易驱动" 向 "存量驱动" 的结构性转变。本期行业洞察为您解读。

一、最新数据：涉房税收 "冰火两重天"

根据财政部 10 月 23 日发布的数据，2026 年前三季度涉房税收表现分化明显。

在交易环节，契税 2884 亿元，同比下降 14.5%；土地增值税 2818 亿元，同比下降 14.5%；耕地占用税 1059 亿元，同比下降 6.2%。三项与土地交易、房屋买卖直接相关的税种全面收缩。

在持有环节，房产税 3697 亿元，同比增长 6.3%；城镇土地使用税 1870 亿元，同比增长 3.3%。两项按年度征收、与存量不动产挂钩的税种保持正增长，房产税增速还明显高于税收收入整体水平（6.1%）。

土地市场方面，前三季度地方政府性基金预算本级收入同比下降 22.3%，其中国有土地使用权出让收入 16087 亿元，同比下降 27.9%，降幅持续走深。

二、链条收缩：从土地到住房的税收传导

涉房税收的分化，折射出房地产行业运行逻辑的变化。从税收链条看，土地和住房的变现链条正在逐级收缩：上游房企拿地减少，带动土地出让收入大幅下滑；中游新房销售与项目清算放缓，契税、土地增值税等交易环节税收基数随之萎缩；下游存量市场活跃度不足，进一步压低交易类税源。

从月度数据看，这一趋势仍在延续。9 月契税跌幅继续扩大，土地增值税增速由正转负，耕地占用税跌幅加深，城镇土地使用税增速也明显下滑。土地相关税种对地方财政的拖累持续，反映行业筑底过程尚未完成。

三、持有环节稳健：存量房时代的税基逻辑

与交易环节的收缩形成对比，房产税、城镇土地使用税的稳定增长，揭示了一个重要趋势 —— 存量房规模扩大带来的税基效应正在显现。

房产税按房产余值或租金收入征收、城镇土地使用税按占地面积征收，均与存量不动产直接挂钩，不依赖交易活跃度。随着多年房地产开发积累的存量房规模持续扩大，即便交易市场平淡，持有环节的税基仍在稳步增长。这种 "以存量补增量" 的结构，正在重塑房地产税制的收入格局。

从国际经验看，房地产税制成熟的经济体，其房产税（财产税类）收入通常具有较好的稳定性，与市场交易周期的相关性较弱。我国房产税、城镇土地使用税的增长态势，已初步显现这一特征。

四、政策对冲：公租房税收优惠延续至 2027 年底

在行业调整期，税收政策层面的对冲安排同样值得关注。今年 1 月，财政部、税务总局发布公告（2026 年第 4 号），延续实施公共租赁住房税收优惠政策至 2027 年 12 月 31 日，涉及 7 个方面：

对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税；购买住房作为公租房的，免征契税、印花税；公租房租赁双方签订租赁协议免征印花税；对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税；对公租房免征房产税；对经营公租房所取得的租金收入免征增值税（须单独核算租金收入，未单独核算的不得享受）。

这一政策组合精准覆盖了保障房建设、运营、租赁全链条，体现了在市场化住房收缩的同时，以税收优惠托底保障性住房供给的政策导向。对参与公租房建设运营的企业而言，契税、房产税、增值税等多税种免税的叠加效应显著，应充分利用并规范核算，确保优惠适用合规。

五、趋势洞察：房地产税制走向 "存量时代"

把数据与政策放在一起看，房地产税制的演进方向逐渐清晰。

一是收入结构从 "交易驱动" 转向 "存量驱动"。土地出让收入和交易环节税收的收缩是阶段性的，而房产税、城镇土地使用税等持有环节税收将随着存量规模扩大持续成为稳定税源。这种结构性转换，也是土地财政逐步退场过程中税收体系承接的必然路径。

二是政策取向从 "刺激交易" 转向 "保障基本"。公租房税收优惠延续、住房租赁补贴免税等安排，指向的是 "住有所居" 的民生目标，而非单纯刺激市场交易。

三是税制设计更加注重 "权责匹配" 与 "长期稳定"。房产税等持有环节税种的调节功能、稳定功能日益凸显，其在地方税体系中的地位有望进一步提升。

六、对纳税人提示

对企业而言，有三点提示：一是房企应关注土地增值税清算节奏和各地征管口径变化，合理规划项目税务处理；二是持有较多不动产的企业，房产税、城镇土地使用税是按期缴纳的刚性支出，应纳入常态税务管理，关注减免税政策适用；三是参与公租房、保障房建设运营的企业，应逐项对照 2026 年第 4 号公告的 7 方面优惠，规范单独核算租金收入，充分享受免税红利。对个人购房者而言，购房环节的契税适用税率由各省在 3% 至 5% 幅度内确定，实际执行中多有优惠，交易前可向当地税务部门确认。

温馨提示： 房地产相关税收政策涉及税种多、地方差异大（契税适用税率、车船税税额、房产税计税方式等均由地方确定），具体适用应以当地税务机关规定为准。涉及公租房优惠、土地增值税清算等事项的，建议及时咨询主管税务机关或专业税务顾问。